【同策观察】2023年民营房企能上岸吗？
2023年民营房企有活路了吗？2022年行业大出清、大洗牌下，民营房企几乎“团灭”，仅有少数优质民企活了下来，仔细观察能够熬过来的民营房企要么根据市场节奏转得快，要么本身负债率不是很高，比如碧桂园虽然重仓三四线，但很早就往一二线城市换仓；龙湖以稳健著称，资产负债率一直控制在60%左右；滨江深耕杭州；而爆雷的房企多将大本营放在三四线城市，比如恒大、蓝光、中梁等。今年，民营房企能上岸吗？随着需求端政策（限购、限贷、限价）政策的持续松绑，2023年楼市销售端缓慢复苏是大概率事件，年初中央就定调要出台措施改善房企资产负债情况，为了防止民营房企大规模塌方爆发金融系统性风险，出于稳经济的需要，民营房企“名义”上应该获得更多的支持，但从今年的情况来看，民营房企资金上并没有得到实际性的改善，比如销售弱复苏，回款缓慢；三支箭的落地情况也达不到预期，尤其以抵押物为底层资产的债权融资，但民企的手中已经没有多少优质资产作为抵押。去年民营房企遇到的销售融资困境，今年同样会遇到，并且经过一年多消耗，今年民营房企还会几个新的难关要过：壹土地储备货值不足，难以支撑未来发展去年，民营房企几乎都不拿地了，百强房企拿地总量同比下滑近五成。2022年全国宅地成交面积5.01万亿平方米，同比下降24.4%，创十年内的最低。从统计局公布的1-2月房地产开发投资额来看，行业新开工意愿仍然不高，不仅体现在新开工意愿的仍处于低位，还表现在住宅施工面积降幅大于行业整体，房企销售回款首要任务不是拿地而是解决债务问题。这也导致民企手中的土地储备总量正在加速减少，去年快速去化卖掉了一批，非核心城市的资产又以股权或债权形式出售了一批，再加上没有及时补仓，部分民企手中地已经不够了。行业高周转之前，开发商土储够开发3-5年，高周转之后，为了提高资金使用效率，开发商囤地够开发1-2年，今年如果再不拿地，部分企业将无法支撑其未来发展，一两年后直接出清。近两个月，我们似乎看到民企敢拿地了，说明有一些缓过来的民营企业，已经回归到正常的投资工作。但是敢拿地不代表“拿得到地”。行业形势不明朗的情况下，企业投资保守，房企聚焦于投资高能级城市的核心地块，这也造成一二线城市优质地块多家争抢，比如苏州工业园区1号地块30家房企争夺，而非核心地块无人问津，所以拿地还是多以央国企和城投托底为主，今年1-2月拿地榜单上，民企的身影还是非常少。贰今年销售的压力来自于能不能拿到一二线城市的地根据我们的预测，随着下半年楼市逐渐恢复，一线城市率先回暖，带动部分二线城市恢复，部分三四线城市仍有可能下行。对于民企来说，今年销售的压力就来自于能不能拿到一二线城市的地，拿到地意味着今年过得好。但上文说了，一二线城市的地并不好拿，除了竞争激烈外，拿地还需要跟着供地节奏走，今年一二线城市中，上海首次供地要到3月份，杭州由于9月亚运会土拍集中在上半年，上半年拿不到的地下半年更难，再加上集中供地政策逐渐弱化，每批次供地规模大幅下降，土拍的方式又以摇号为主，所以民企能不能拿到地主要看“运气”。并且民企的竞争对手不仅是国央企或者有实力的优质民企，还有一些本身现金流好的中小房企。去年由于土拍门槛的降低，躲过一劫的小民企们反而有了机会。今年如果市场好转，各种类型的企业大概率还会出现，比如一些跨行业的选手，在优质地块的争抢上还会更加激烈。叁保交付之后与未来营销之间的平衡今年保交付的压力仍然巨大，有机构统计1400个的住宅建设工程已经确认逾期。其中延期到2023年上半年占比12.9%，2023年下半年到2024年的达到76.7%。去年很多保交付的房屋并没有达到交付标准，口碑下滑，发生多起维权事件。而房企一旦陷入维权事件，这家企业的别的项目销售会大大下滑，负面新闻影响整个行业的信心，民企在背书上不如国央企，受影响程度只会更严重。今年要面对的问题是，如何在口碑下行的情况下，如何才能持续营销。肆债务到期高峰期和融资到位时间的错配今年房企偿债的压力并没有减少，据机构统计，2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比去年多700亿元，房企偿债规模有增无减，特别是1.3.4.7月是房企偿债规模高峰期。但今年融资落地情况，从目前来看并没有太大起色。“三支箭”政策逐步落地以来，房企新增融资有限，主要聚焦在现有债务展期，多家房企债务展期6个月-3年不等。房企债务压力虽然通过延后暂时缓解，但仍未实质性解决，风险尚存。4月房企将再面临还债小高峰，但自开年以来融资情况未见显著提升，尤其是民营房企，若3月融资仍无明显改善，房企现金流将面临新一阶段的考验。因此，民营房企远不能算上岸，在局势还没有完全明朗的情况下，居民对房地产和未来收入的预期还是很弱，房地产行业的总体向下并直至实现供需基本平衡的趋势不会改变，尤其是民营房企仍需继续经历大范围的洗牌过程，但出于稳经济的需要，民营房企能得到一段喘息的时间。—关注同策研究院视频号——近期活动—声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com
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